眼下，虽然楼市新政出台，本市（北京）的二手房买卖热度有所降低，但二手房引（yǐn）发的合同（tóng）纠纷（fēn）却（què）居高（gāo）不下。今天记者从海淀法院获悉，目前（qián）二手房（fáng）买卖合同（tóng）纠纷中（zhōng）存在3个“雷区（qū）”，法官就此提示（shì）买房（fáng）人，在购（gòu）买房屋前需考虑周全。

纠纷（fēn）1

网签前卖房人反（fǎn）悔多交税

王（wáng）先生购买张（zhāng）女（nǚ）士（shì）位于海淀区的一套三居（jū）室住（zhù）房，售价为300万元，约定（dìng）由买方王先生支付该房屋全（quán）部税款。鉴于房价较高，买卖双方便协商通过避税（shuì）的方式（shì）为王先生减少购房支（zhī）出，具体（tǐ）做（zuò）法是网签合同时将房价报低至（zhì）120万（wàn）元。

不料，网签之前张（zhāng）女士“反悔”，坚持要求按照购房款（kuǎn）全额纳税（shuì），导致王先生“损失”税款（kuǎn）共计17万元，一怒之下将王女士（shì）诉至法院。

法官提示：根据我国合同法（fǎ）的规定，恶意串通、损害国家、集（jí）体或者第（dì）三人利益的（de）合同属（shǔ）无效。王先生与张女士妄图通过低报房屋（wū）实际成交价格而逃避缴纳税（shuì）款的义（yì）务，即属于恶（è）意串通、损害国（guó）家利益（yì），该行为依法（fǎ）属无效行为。即（jí）使张女士事后反悔（huǐ），王（wáng）先生（shēng）也无法要求张女士履行原来的（de）承诺，其因（yīn）此（cǐ）“多交的”税款只能自行负担（dān）。因此，作为买房人在与卖方磋商房价时应当努力（lì）将房屋价（jià）格谈到自己可以接受的价位，而不是寄希（xī）望于避税。

纠纷2

买房无法迁户口

徐女士系外（wài）地人，大学毕（bì）业后留京并将（jiāng）户口落在单位的集体户（hù）口（kǒu）。现在徐女士面临结婚（hūn）生子的问（wèn）题，而单位的集体户口无法给孩子落户，故其购买房屋的一个重要（yào）目的就是能将自己的户口迁（qiān）入。通过中介公司（sī）的居间介绍，徐女士与出卖方签（qiān）了房屋买卖合同。

但此后徐（xú）女（nǚ）士得知其购买的房屋因没有在（zài）公安局户籍科备案，故（gù）无法迁入户口，无奈之下与出卖方解除（chú）了房屋买卖合同（tóng），不仅错过（guò）了购房（fáng）时机（jī），还多支出（chū）一笔中介费。徐女士（shì）称（chēng）其买房前向（xiàng）中介（jiè）公司口头表达过落（luò）户（hù）的要求，中介公司也口头答复（fù）说房屋可以落户。但对徐女（nǚ）士的该说（shuō）法没有任何证据。

法官提（tí）示：购买二手房（fáng）除了（le）对房屋的（de）产权、年（nián）代、户型、朝向、价格等因素有一般要求外，买房人还会对房屋有一些特殊的要求，比如要求房（fáng）屋属于学区房、要（yào）求房屋可落户等（děng）等。买房人在看房时可能会对（duì）房屋出卖（mài）方和房（fáng）产（chǎn）中介（jiè）方提（tí）出过这些特（tè）殊要求，但如果在书面合（hé）同中没有体现（xiàn），一旦目的（de）落空，产生纠纷，事后取（qǔ）证将困难重重。为降（jiàng）低（dī）交易风险，建议购房人将对房屋（wū）的特殊要（yào）求写入书（shū）面（miàn）居间合同和房屋买（mǎi）卖合（hé）同（tóng），并明确约定违约责任，以便事后“有章可循”，减（jiǎn）少损（sǔn）失。

纠纷（fēn）3

夫妻卖（mài）房仅一（yī）方（fāng）签字

宋先生（shēng）与陈女士是夫妻关（guān）系，陈（chén）女士名下有一套房屋属夫妻共同财（cái）产。阮先生经中（zhōng）介公司（sī）居间介（jiè）绍（shào），与陈（chén）女（nǚ）士签订了购买该套房（fáng）屋的买卖合同。签（qiān）订合同时宋先生也（yě）在场，但其未在（zài）买卖合同上（shàng）签字。后宋（sòng）先（xiān）生将其妻（qī）陈（chén）女（nǚ）士连同（tóng）阮（ruǎn）先（xiān）生（shēng）一起诉至法院，以房屋买卖（mài）合同未经其书面同意为（wéi）由，要求确（què）认（rèn）合同无效。

审理中，中介公司（sī）职（zhí）员出庭作证，证（zhèng）实宋（sòng）先（xiān）生对房屋（wū）买（mǎi）卖过程是知情（qíng）的，在签订买卖合同（tóng）时其在场并未表示异议。法官根据签订合同时的真实状况（kuàng）及证人证言（yán）依法驳回了宋先生的诉讼（sòng）请求。

法官提示：根据（jù）我国婚姻法的规定，夫或妻在（zài）处理夫妻共同财（cái）产上的权利是（shì）平等的（de），因日常（cháng）生活对共同财产做重要处理决定（dìng）时（shí），应（yīng）当平等协商，取得一致（zhì）意见。因此，夫（fū）或妻（qī）在出卖（mài）共同（tóng）共有的房屋（wū）之前应当征得对方的（de）同意，否则（zé）其处分权就（jiù）是存在瑕疵的。根据我国合同（tóng）法的（de）规定，无权处分的合同经权利人追认或者无权（quán）处（chù）分（fèn）人订立合同后取得处分权的，才属有（yǒu）效。本案（àn）中阮先（xiān）生十（shí）分幸运，其（qí）提供（gòng）了有效的证人（rén）证言可以证实宋先生对其妻子卖房（fáng）一（yī）事知情并（bìng）同意。

为避免卖房人受房价利益（yì）的驱动，为自己（jǐ）恶意违约（yuē）找（zhǎo）借口，法官（guān）建议（yì）购（gòu）房人，你所购的房（fáng）屋如果属（shǔ）于（yú）出卖人（rén）的夫妻共同（tóng）财（cái）产（chǎn），一定要在签订（dìng）房屋买卖（mài）合同前确认夫妻双方均同意卖房，即使作为出（chū）卖（mài）人在合同（tóng）上签字（zì）的是夫或（huò）妻一方，也应当要求提供其配偶（ǒu）授权卖房的（de）授（shòu）权委（wěi）托书。（王蔷周红 张婷婷）